园林无水不活，水是园林中的灵魂，故造园就离不开“理水”。理水一般有两种形式，一种是对原有自然水体进行利用和改造，另一种是在没有水的情况下引泉凿池，人工开挖水体。苏杭私家园林的理水方式也不外乎于此，但在细节处理上还是存在诸多不同。
苏州全城水网密布，丰沛的降水形成了苏州较高的地下水位，这样的地理条件给私家园林凿池引水创造了良好的条件，因此，造园者通常利用原有水系，采用大面积水体营造开阔的空间形态，弥补高墙围合所带来的沉闷氛围，形成一股自由清爽的气息。同时，水的形态被设计成涌泉、溪流、瀑布、静水面等多种类型，水体四周布置各式建筑、假山、花草树木，形成山水环绕的画面，使园林格局散中有聚，变化多样，营造宁静安稳的意境。拙政园的理水堪称经典，水池部分景致是全园核心，造园者充分利用了苏州多积水的特点，模仿自然山水，挖池疏浚，堆土成山，形成两座池中岛山，岛上以亭桥点缀，又辅以茂林芳草，由主池分流出去的支流串通园中各处景点，支流水面时而广阔，时而收敛，几乎在园中任何一处角落都可以看见流水潺潺，听见泉水叮咚，形成一处处风格别致的院落，与主景风格高度统一，浑然天成。在池岸处理上，苏州私家园林讲究师法自然，以石岸为主，土岸为辅，选石多用太湖石，在叠石过程中，十分注重石纹、石理的衔接。如留园冠云峰前的石岸，与冠云峰采用相同的太湖石石料，风格统一，石块间衔接自然，石缝间以花草填补，浑然天成。
明清杭州部分私家园林理水方式与苏州相似，但喜好最大限度借用西湖的真山真水，且驳岸类型更加多样化、带有当地特色。如郭庄，园林东面整体面向西湖开放，临湖处有码头，布置了乘风邀月轩、景苏阁等平台休憩空间，又引西湖水入园，由“两宜轩”分为南北两片水体，南面是模仿自然形态而建的“浣池”，池岸曲折蜿蜒，池边太湖石堆砌，与苏州私家园林理水形式十分相似；北面则是形态规则的“镜池”，池岸由石板堆砌，规则整齐，干净大气，陈从周老先生称之为绍兴风格，实为延续了南宋的理水特点，水面更加开阔。
还有部分私家园林建在西湖周围山林之中，理水的过程中常会用到山泉和溪流，由于地势的局限性和出于保留自然的原真性，一般不会进行人工大水面的开挖，水景的设计也就不同于苏州私家园林，没有起到统领全园的作用。古籍《西湖梦寻》中有许多相关记载，如描写青莲山房时，书中写到：“山房多修竹古梅，倚莲花峰，跨曲涧，深岩峭壁，掩映林麓间。……台榭之美，冠绝一时”，又如对岣嵝山房的描写：“明李元昭用晦，架山房于回溪绝壑之上，溪声出阁下，高崖插天，古木蓊郁”。还有《湖山便览》中写到留余山居的水景为泉，泉水自山北侧疏石中流出，经石壁而下，高数丈许，飞珠歕玉，滴水成音。从这些描写中，可以想象当时这些园林隐于山林溪涧之间，不惹凡尘的绝美精致。
